¿Qué ocurre cuando se embarga una vivienda?

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Los problemas económicos son una situación indeseable para cualquiera y que trae consecuencias negativas. Si además hay un préstamo hipotecario de por medio, los problemas pueden tener mayores consecuencias, llegando incluso al embargo de la vivienda. Ya que el préstamo hipotecario tiene como garantía la propia vivienda, ejecutándose la hipoteca.

Pero la Ley Hipotecaria que entró en vigor en junio de 2019 introdujo cambios en lo que a la ejecución hipotecaria se refiere. Y es que, a partir de esta entrada en vigor, para que una entidad pueda llegar a ejecutar la hipoteca, deberá registrar un impago de 12 meses o el 3% del importe del préstamo hipotecario durante la primera mitad de la vida del mismo. Para poder ejecutar la hipoteca en la segunda mitad de vida del préstamo, la entidad deberá registrar un impago durante 15 meses o el 7% de la deuda. 

Es una mejora que beneficia a los hipotecados ya que antes, la ejecución de la hipoteca podía llevarse a cabo cuando había una deuda de 3 meses. Esta novedad supuso un refuerzo a la protección del hipotecado.

¿Cómo se llega al embargo de una vivienda?

El embargo de la vivienda es el último paso que se produce cuando se inicia el proceso de ejecución hipotecaria. Con el embargo de la vivienda, se salda parte o toda la deuda pendiente del préstamo hipotecario. Este mecanismo se pone en marcha cuando el o los titulares del préstamo hipotecario encadenan impagos reiterados y en un momento dado la entidad financiera decide poner fin al contrato hipotecario. Tal y como se ha explicado antes, desde junio de 2019, será necesario registrar 12 meses de impagos o el 3% de la deuda pendiente en la primera mitad. O 15 meses de impagos o el 7% de la deuda en la segunda mitad para ejecutar la vivienda. 

En un primer momento la entidad emite un aviso del impago y realiza una comunicación oficial que notifique en qué estado está la situación. Pasados los plazos o cantidades estipulados por la nueva Ley Hipotecaria antes mencionados, procede al campo judicial para reclamar por esa vía la deuda, notificando la demanda al deudor y un requerimiento de pago. Tras ello, el préstamo hipotecario que figura en el Registro de la Propiedad contará con una nota en el que se incluyen las cargas que hay sobre la propiedad. 

Después, el inmueble sale a subasta. Los boletines oficiales notifican la salida a subasta del inmueble sin que el deudor deba estar informado de este hecho. Se celebra la subasta en el día y hora convocados y la vivienda será adjudicada al mejor postor. En caso de que no se alcance el precio mínimo fijado para la subasta, será el banco el que pueda adquirir el inmueble por un importe inferior. Una vez adjudicado el inmueble, se producirá el cambio de titularidad del mismo en el Registro de la Propiedad y se procederá al lanzamiento judicial, lo que indicará que, si el inmueble está habitado, deberá dejar de estarlo. 

Me embargan la vivienda, ¿qué ocurre con mi hipoteca?

La dación en pago hoy día no es una opción que exista por defecto para el hipotecado que acumula deudas. Eso supondría la entrega de la casa a la entidad y saldar la deuda existente. Es una opción que solucionaría el problema pero que en España en pocas ocasiones figura en el contrato de la hipoteca y rara vez se llega a ese acuerdo con la entidad. Y, en caso de acceder a ella a través del Código de Buenas Prácticas, hay numerosos requisitos que hay que cumplir. 

Por tanto, cuando se ejecuta la hipoteca, lo habitual es que la deuda pendiente no se salde ya que el precio del inmueble es inferior al importe que quedaba pendiente de la hipoteca a lo que hay que sumar los intereses de demora y los gastos judiciales que acarrea la ejecución de la hipoteca. 

¿Qué hacer para evitar incurrir en impagos de la hipoteca?

Antes de llegar al incumplimiento de los pagos de la hipoteca, es posible llevar a cabo una serie de alternativas que pueden hacer salvar la situación. La moratoria hipotecaria es una de ellas al calor de las consecuencias de la crisis Covid que consiste en aplazar el pago del préstamo hipotecario durante un periodo de tiempo. Otra opción es solicitar una carencia hipotecaria (total o parcial) que supone no pagar intereses y/o capital durante un periodo de tiempo. Otra opción es anticiparse al impago mejorando la hipoteca cambiándola de entidad y conseguir disminuir el tipo de interés y en consecuencia la cuota mensual a través de una subrogación hipotecaria. Finalmente, también es posible solicitar un aumento del plazo de devolución del préstamo, lo que haría las cuotas más asequibles, eso sí, encarece el préstamo hipotecario. 

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